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1)¿Cuándo existe “Locación o
Alquiler de inmuebles” (o cosa)? Art. 1187 Codigo
Civil y Comercial de la Nacion. Hay locación de cosa o alquiler
cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a
conceder el uso o goce de una cosa (en este caso
“inmuebles”), y la otra a pagar (mensualmente) por este
uso o goce un precio determinado en dinero.
2)¿Quines son las partes en
el “Contrato de Locación?
- Locador o arrendador: es
quien entrega el inmueble en alquiler. - Locatario,
arrendatario o inquilino: es quien recibe el inmueble en
alquiler y se obliga a pagar el precio mensualmente. -
Garante: es quien responde en caso de que el inquilino
no cumpla con los pagos de los alquileres. Por lo
general se le exige al locador un garante que tenga una
propiedad a su nombre.
3)¿Por que el contrato debe
hacerlo un profesional? (Certificados)
Es altamente conveniente que el
comprador se ponga en contacto con un profesional
(Escribano o abogado) para que lo asesore, por las
siguientes razones: a) Para asegurarse que lo que va a
firmar es lo que realmente usted quiere firmar. b) Para
asegurarse que el garante sea el verdadero dueño de la
propiedad que garantiza el alquiler y que la garantía no
sea comprada. c) Porque Usted contará con el
asesoramiento de un profesional del derecho. Para ello
recomendamos especialmente que se pongan en contacto con
un profesional de su confianza, a quien deberá
entregársele en esta instancia una copia del título de
propiedad para pedir los certificados correspondientes.
De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de
si el garante es legítimo o es una garantía comprada. En
caso de que el locador o el locatario fuese una
sociedad, el profesional verificará la documentación
correspondiente que habilite al representante legal a
firmar el Contrato de Locación.
4)¿El contrato de alquiler debe
hacerse por escrito?
El artículo 1188 del Codigo Civil y Comercial de La
Nacion, dispone que en las
locaciones urbanas, deberán formularse por escrito.
Carecerá de validez la pretensión de que el contrato se
ha formulado verbalmente, a menos que el contrato haya
tenido principio de ejecución (es decir, que se haya
entregado la posesión del bien), en cuyo caso la
locación será válida y se considerará hecha por los
plazos mínimos establecidos en el ley
5)¿Hay que certificar firmas
ante un Escribano en el contrato de locación?
Si bien, no es obligatorio, la
certificación de firmas ante un Escribano, es muy
conveniente que se haga, por si llega a haber algún tipo
de problemas con la locación. Si usted tiene la firma
certificada, llegado el caso de un juicio, no tendrá que
probar que la firma que consta en el contrato de
locación es de la persona y usted tendrá directamente un
título ejecutivo. Al certificar firmas, el escribano
verifica que la persona es la que firma el contrato y
además le otorga fecha cierta. 6)Contrato
de Alquiler destinado a vivienda.(casas, departamentos,
etc.)
a) Plazos: En
las locaciones con fines de vivienda el plazo mínimo de alquiler es de
dos (2) años; el plazo máximo es de veinte (20) años
(Arts. 1197 y 1198 del Codigo Civil y Comercial de La
Nacion).
Cuando un contrato se celebre por un término menor a dos
años, estos son considerados como formulados por los
plazos legales, es decir, dos años. Cuando un contrato
se hiciere por un plazo mayor, quedará concluido a los
veinte años. El contrato de Locación concluye al
vencimiento del plazo pactado y el locatario deberá
devolver el inmueble; Sin embargo el art. 1221 del
Codigo Civil y Comercial de la Nacion dispone que el
“Locatario” podrá, transcurridos los seis (6) primeros
meses de vigencia de la relación locativa, resolver
(terminar) la contratación, debiendo notificar en forma
fehaciente su decisión al locador con una antelación
mínima de sesenta (60) días de la fecha en que
reintegrará lo arrendado. También dispone la ley que si
se ejerce esta opción durante el transcurso del primer
año del contrato, se deberá abonar al locador una suma
indemnizatoria equivalente a un mes y medio (1 y ½) de
alquiler, y la de un (1) solo mes si la opción se
ejercita transcurrido dicho plazo. En caso de
fallecimiento del locatario (o de abandono de la
locación –agrega la ley-), el arrendamiento podrá ser
continuado en las condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o
por quienes acrediten haber convivido y recibido del
mismo un ostensible trato familiar.
b) Pago: El
pago debe hacerse en moneda de curso legal (que por ley
de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dólares)
y debe ser mensual. El locador no puede exigir pagos
anticipados por períodos mayores de un (1) mes; ni
depósitos en garantía por cantidad mayor del importe
equivalente a un (1) mes de alquiler por cada año de
locación contratada. No se pueden pactar cláusulas de
ajuste de los alquileres; la ley castiga este tipo de
cláusulas declarándolas “nulas”. La ley también prohíbe
el cobro del “valor llave” para las locaciones
destinadas a vivienda.
c) Garantías:
1) Fianza: se
configura cuando una persona (garante o fiador) asume,
frente al locador, todas las responsabilidades
inherentes al locatario: la fianza es una garantía
personal.
2) Depósito
en Garantía: Se configura cuando el locatario entrega
una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las
obligaciones contraídas en el contrato de locación.
7)Contrato de Alquiler
“Comercial. (comercio, industria, ejercicio de
profesiones)
a) Plazos: En las locaciones
con fines comerciales, el plazo mínimo será de dos (2)
años; el máximo de cincuenta (50) años (Arts. 1197 y
1198 del Codigo Civil y Comercial de La Nacion). Cuando un contrato se
celebre por un término menor a dos años, estos son
considerados como formulados por los plazos legales, es
decir, dos años. Cuando un contrato se hiciere por un
plazo mayor, quedará concluido a los cincuenta años. El
contrato de Locación concluye al vencimiento del plazo
pactado y el locatario deberá devolver el inmueble; aquí
el locatario no podrá poner fin anticipadamente al
contrato.
b) Pago: El pago debe
hacerse en moneda de curso legal (que por ley de
Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dólares) y
debe ser mensual. El locador no puede exigir pagos
anticipados por períodos mayores de un (1) mes; ni
depósitos en garantía por cantidad mayor del importe
equivalente a un (1) mes de alquiler por cada año de
locación contratada. No se pueden pactar cláusulas de
ajuste de los alquileres; la ley castiga este tipo de
cláusulas declarándolas “nulas”. En el caso de las
locaciones comerciales la ley no prohíbe el cobro del
“valor llave”. c) Garantías: 1) Fianza: se configura
cuando una persona (garante o fiador) asume, frente al
locador, todas las responsabilidades inherentes al
locatario: la fianza es una garantía personal. 2)
Depósito en Garantía: Se configura cuando el locatario
entrega una suma de dinero afectada a amparar
cumplimento de las obligaciones contraídas en el
contrato de locación.
8)Contrato de “Alquiler
Temporario”.
La locación o alquiler
temporario se configura cuando se alquilen viviendas con
muebles, con fines de turismo, en zonas aptas para ese
destino. a) Plazo: No existe un plazo mínimo para este
tipo de alquileres. En cambio la ley dice que cuando el
plazo supere los tres (3) meses, se presumirá que el
contrato no es con fines de turismo. El contrato de
Locación concluye al vencimiento del plazo pactado y el
locatario deberá devolver el inmueble. b) Pago: El pago
debe hacerse en moneda de curso legal (que por ley de
Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dólares).
Por lo general el pago se hace por adelantado y el
locatario puede pedir un depósito en garantía. En este
tipo de contratos no se cobra el “valor llave”. c)
Garantías: 1) Fianza: se configura cuando una persona
(garante o fiador) asume, frente al locador, todas las
responsabilidades inherentes al locatario: la fianza es
una garantía personal. 2) Depósito en Garantía: Se
configura cuando el locatario entrega una suma de dinero
afectada a amparar cumplimento de las obligaciones
contraídas en el contrato de locación.
9)¿ Que es un “Convenio de
desocupación”?
Es un contrato que firman las
mismas partes que firmaron un contrato de locación en el
que se fija la fecha en la cual el locatario deberá
desocupar y entregar el inmueble al locador. El convenio
de desalojo tiene que tener una fecha posterior al de la
firma del contrato de locación. En el caso de que el
locatario entre en mora, se presenta este convenio para
solicitar el desalojo y la entrega del inmueble.
Consultar.
10)Garantías
1) Fianza: se configura cuando
una persona (garante o fiador) asume, frente al locador,
todas las responsabilidades inherentes al locatario y en
el caso de los alquileres, se le exige que tenga una
propiedad a su nombre que no tenga ningún tipo de
problemas (embargos, hipotecas). La fianza es una
garantía personal.
2) Depósito en Garantía: Se
configura cuando el locatario entrega una suma de dinero
afectada a amparar cumplimento de las obligaciones
contraídas en el contrato de locación. Puede ocurrir que
una garantía sea comprada y el inmueble este embargado o
hipotecado. En tal caso, ante el incumplimiento del
locatario, el riesgo de incobrabilidad aumenta. Para
saber si una garantía es comprada se debe presentar en
el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble una
solicitud (Formulario Nº 5) denominada “Solicitud sobre
frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble
determinado”, para que el Registro informe la cantidad
de certificados de dominio que se han solicitado sobre
el inmueble del garante en los 90 días anteriores a la
expedición del certificado. En el caso en que se hayan
solicitado varios certificados, cabe presumir que la
garantía podría ser comprada. Asimismo, el certificado
de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado
o hipotecado o si está inscripto como bien de familia.
El trámite puede ser efectuado por un particular siempre
que lleve la firma de un escribano, abogado o martillero
público.
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